Más de tres millones de familias argentinas sufren problemas de vivienda, ya sea por carencia absoluta o precariedad habitacional.
Más aún, el déficit tiende a ser divergente, en tanto el ritmo de construcción (público y privado) es inferior al incremento de la demanda por crecimiento demográfico y obsolescencia del stock existente.
El crédito hipotecario en la Argentina no logra cumplir su rol "facilitador del techo propio". Las líneas hipotecarias vigentes exigen ingresos familiares muy superiores a los de la unidad familiar típica. En promedio un crédito de $ 200.000 para una vivienda familiar básica, a 20 años y a tasa fija supone cuotas superiores a los $ 3.500 e ingresos superiores mensuales cercanos a los $13.000, que contrastan notoriamente con los $4.900 que en promedio reciben mensualmente los hogares argentinos (se calcula $1.900 por cápita) y recordemos que con la cifra del crédito si no existe un importante ahorro previo es difícil conseguir en los valores del crédito un inmueble.
Hay falta de "coincidencia" entre la oferta y la demanda: apenas el 10% de la población de mayores ingresos podrá acceder a los prestamos y naturalmente no se trata del segmento con mayor problema de acceso a la vivienda propia.
¿Cuáles son las causas que ayudan a explicar es este comportamiento? Primero la ausencia de una moneda de contrato de largo plazo que permita extender los préstamos a una tasa baja y estable, acorde al ingreso familiar. Pero por razones coyunturales durante los últimos diez años lejos de ir a modelos internacionales y a pesar de lanzamientos de sucesivos programas públicos (por ejemplo el "plan inquilinos" en 2007 o créditos financiados por Anses (2009), la cartera para financiar viviendas cayó del 2,05% al 1,2% del PBI entre el 2003 y el 2011, perdió terreno en el total de préstamos al sector privado (pasó del 35% al 11,7% en igual lapso) y lamentablemente sigue ocupando un rol secundario en el mercado inmobiliario (en el 2010 las hipotecas intervinieron en solo 9% de las escrituras de la CABA).
Con inflación, elevadas cuotas iniciales de los sistemas de amortización de préstamos con interés fija y cuota constante son consecuencia de la cobertura que debe asegurarse el prestamista ante la segura desvalorización real de las cuotas finales. Lo que sucede en realidad es un acortamiento de la duración del préstamo, aunque este pactado a varios años "debe repagarse en pocos meses, porque pasado el punto crítico el efecto de la inflación, deja el valor de la cuota en sumas insignificante.
1) Si no pueden contar con una proyección razonablemente cierta de variables asociadas (tasas de inflación precio relativo del inmueble, salarios) el ahorrista no inmovilizará sus fondos sin una garantía de rendimiento superior a la inflación esperada y los prestatarios no tomaran créditos si "no tienen idea " del esfuerzo que le demandara se devolución.-
2) La alternativa de préstamos con tasa de interés variable, puede relajar las cuotas iniciales pero las cuotas sucesivas pueden ser explosivas, si sube la curva inflacionaria (trágico ejemplo la Circular 1050 de la década del 80).
3) La experiencia argentina dejó grandes heridas respecto a los atajos "la dolarización del crédito hipotecario permitió orillar el 4% del PBI en los 90, pero el descalce de monedas en las entidades financieras (los prestatarios tenían ingresos en moneda local) terminó con la pesificación, que los contribuyentes aun están pagando a través de los bonos públicos.
4) Una tasa real de interés positiva favorecerá la captación de ahorro en el sistema financiero para orientar el crédito, sino también desalentara la "inflación artificial "de precios de inmuebles que está asociada a la demanda especulativa de bienes raíces.
5) La securitización de hipotecas, atractiva apara los inversores, no podrá consolidarse en un ambiente de inestabilidad.
La evidencia internacional revela que la estabilidad macroeconómica, es fundamental aunque no suficiente para un desarrollo del mercado hipotecario.
El sentirse ciudadano, perteneciente a un país, no se logra solamente con un documento de identidad, o sentido de pertenencia se logra con un título de propiedad, con el sentir de tener raíces que cobijen al ciudadano y a su familia, en la argentina hoy, desde siempre, millones de familias y lo más grave gente joven que ven cada vez ven más lejos la posibilidad tener el techo propio, necesitan una política de Estado prioritaria en busca de soluciones a esta enorme mayoría silenciosa y sacrificada del estado argentino.
Una solución integral reclama un programa de viviendas e infraestructura para los sectores de menores ingresos y puede diseñarse un sistema específico para acercar la vivienda a los de ingresos medios con alguna capacidad contributiva pero excluida del mercado hipotecario en las condiciones actuales.-
A) Subsidio a la tasa mensual para los segmento de ingresos medios, de modo de reducir el ingreso mínimo familiar requerido.
B) Seguro de tasa a partir de cierto umbral, de esta forma se brinda certeza al tomador en escenarios adversos donde la cuota podría tornarse gravosa para el ingreso familiar. Si el Estado cumple con el compromiso inflacionario, no tiene costo fiscal.-
C) Préstamos a tasa variable para los segmentos de ingreso medio de acuerdo al índice de variación salarial o sea que el tomador de esta manera garantiza que su cuota de crédito mantendrá el valor proporcional a su ingreso-
Estas medidas con costo fiscal para el Estado, retornan en parte a través de una actividad de la industria de la construcción que genera mayores ingresos impositivos por su actividad económica, mayor mano de obra, pero fundamentalmente implica el terminar con la inseguridad y el sufrimiento de millones de argentinos que dejarán de pensar cada 24 meses en la traumática mudanza, la inseguridad del conseguir el próximo techo, algo fundamental para generar sentido de pertenencia en un país en crecimiento llamado a ser un líder mundial, a través del desarrollo, y el sentir que todos somos argentinos de primera.
(*): Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata.
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